Zarządzamy 3000 budynków

Rozmowa z Ryszardem Bzodkiem, prezesem Miejskiego Zarządu Budynków.

- Jak doszło do przekształcenia Państwa firmy z państwowej w Spółkę i od kiedy państwo działają w tej formie?

MZB sp. z o. o to największy zarządca w regionie dawnego województwa wałbrzyskiego i co nie jest bez znaczenia - jeden z większych pracodawców w Wałbrzychu, dający zatrudnienie ponad 400 pracownikom.
Przedmiotem działalności Spółki jest w głównej mierze zarządzanie i administrowanie nieruchomościami, a ponadto bieżące i techniczne ich utrzymanie oraz inne zagadnienia bezpośrednio związane z właściwym zarządzaniem nieruchomościami. Szerokie spektrum działania Spółki nie zamyka się tylko na zarządzaniu, gdyż dysponuje ona również własnym Zakładem Remontowym oraz Zakładem Sprzętu i Transportu, który w zakresie posiadanych środków może świadczyć usługi na rzecz mieszkańców.
Spółką jesteśmy od 1 września ubiegłego roku, a potrzeba przekształcenia zakładu użytkowego w Spółkę pojawiła się wraz z ustawami, które ukazały się w 1995r. Z ustawy o własności lokali wynikało, że będą tworzone wspólnoty. Realizacja ustawy wiązała się także z wykupieniem lokali, wspólnoty oraz całym przekształceniem. W roku 1999 firma zaczęła realizować proces przekształcenia, wtedy też objąłem stanowisko dyrektora zakładu budżetowego. Sami w przeciwieństwie do innych zakładów wypracowaliśmy pewien harmonogram przekształcenia w spółkę.

- Jaki mają Państwo udział w sprzedaży mieszkań?

Obecnie zarządzamy około 3000 budynków, z czego około 1700 stanowią budynki, w których działają wspólnoty mieszkaniowe. Z reguły są to małe wspólnoty, czyli do 7 lokatorów. Są to wspólnoty 100 %, w których gmina nie posiada udziałów. Natomiast przy sprzedaży mieszkań "teoretycznie" nie mamy nic do powiedzenia. Jednak w praktyce cały czas staramy się ingerować w poprawność prowadzenia całego tego procesu. Po sprzedaniu lokalu człowiek, przestaje być lokatorem, a staje się współwłaścicielem. Stanowi wówczas bardzo ważną jednostką w obrębie wspólnoty, gdyż podejmuje pewne decyzje, a problemem sprzedaży zajmuje się gmina. Jednocześnie, staramy się wcześniej, by budynek przed sprzedażą pierwszego lokalu obojętnie czy mieszkaniowego, czy użytkowego był już pomierzony. Tworzy się wówczas tak zwana szachownica. W nią wpisuje się wartości w układzie metrów kwadratowych, które potem przelicza się na udziały poszczególnych właścicieli.

- Czy po wykupie mieszkania zmienia się forma płatności?

Jeśli chodzi o płatności to właściciel nie płaci czynszu, gdyż koszty mieszkania są na jego "prywatnym portfelu". On jest właścicielem i z tego tytułu płaci podatek od nieruchomości. Jeżeli zaś grunt nie został sprzedany, tylko przeznaczony do wiecznego użytkowania, wtedy właściciel robi opłaty z tego tytułu. W przypadku, kiedy płaci nam i to my jesteśmy zarządcą to opłaty te dotyczą części wspólnej. Koszty eksploatacji związane z samym obiektem a także fundusz remontowy jest uchwałą współwłaścicieli. Do tej pory to Fiskus ustalał pewne warunki. Obecnie jest tak, że współwłaściciel zobowiązany jest płacić składki na fundusz, ale nie musi go spożytkować w danym roku.
Z ustaw wynika, co należy do obowiązków właściciela mieszkania, a co do właściciela obiektów komunalnych we wspólnotach, co można zlecić zarządcy budynków, a co musi bezpośrednio zrobić lokator, właściciel mieszkania. Jeśli chodzi o płatności za gaz – to bez względu na to czy jest się lokatorem czy właścicielem mieszkania to trzeba podpisać umowę z gazownią o dostawę.

- A co w takim razie z opłatami za wodę?

Dzisiaj to my odpowiedzialni jesteśmy za rozliczanie wody, wywóz odpadów komunalnych i nieczystości. W przyszłości jednak rozliczenie za wodę będzie indywidualne. Zanim podpiszemy umowę z zakładem wodociągowym o dostawę wody musimy spełnić kilka warunków. Budynek musi być wypomiarowany, wyposażony w wodomierze i posiadać dostęp do wodomierza głównego. Wtedy wspólnota może przejść na inny układ rozliczeń. Umowę poszczególni lokatorzy lub właściciele podpisują bezpośrednio z wodociągami.

- Czy osoba kupująca mieszkanie, może dokonać jakiś zmian lub remontów?

Na nas ciąży obowiązek wykonania instalacji elektrycznych, podłóg, ogrzewania. To musimy zapewnić potencjalnym nabywcom. W przypadku ogrzewania często stosujemy piece kaflowe. Właściciele mieszkania często pragną zmienić taki rodzaj ogrzewania na centralne. Nie zabraniamy. Muszą to jednak wykonać na własny rachunek. Przed wykupem mieszkania, w obecności rzeczoznawcy są zobowiązani zgłosić nam ewentualne zmiany jakich dokonali. Te informacje muszą zostać udokumentowane.

- Jak w obecnej sytuacji na rynku radzą sobie Państwo z konkurencją, np. z Wałbrzyskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego?

Jeżeli chodzi o spółdzielnie, to rządzą się one odrębnymi prawami, dlatego nie są dla nas konkurencją. Natomiast WTBS jest i nie jest konkurencją. Wszystko zależy od tego, jakie ta spółka ma plany na przyszłość. Oczywiście każdą konkurencję trzeba szanować. Mieszkania WTBS są droższe od naszych – nowe czy po kapitalnym remoncie. My proponujemy naszym klientom 3% wartości odtworzeniowej czynszu, natomiast WTBS – 4% i to jest podstawowa różnica.
WTBS ma budynki rozrzucone po całym mieście. My jesteśmy inaczej zorganizowani. Mamy 8 administracyjnych domów mieszkalnych, gdzie mieszczą się punkty kasowe i na miejscu znajdują się także, pracownicy eksploatacji, działów technicznych, konserwatorzy.
Ważnym ogniwem w strukturze Spółki jest całodobowe Pogotowie Techniczne - jedynie w mieście - świadczące swe usługi na rzecz wszystkich mieszkańców Wałbrzycha, wspólnot mieszkaniowych i innych podmiotów, których zakres działania obejmuje zarządzanie nieruchomościami.
Dysponujemy wykwalifikowaną kadrą specjalistów z dziedziny budownictwa, księgowości, prawa, windykacji i eksploatacji. Jestesmy pewnym i sprawdzonym partnerem na rynku zarządców nieruchomościami.
Natomiat nowo powstałe firmy zarządzające nieruchomościami są jak “zarządca, który ma teczkę, buty i chodzi”. Niby składa tańsze oferty jednak nie określa do końca, na co przeznaczane będą owe pieniądze.

- Jakie mają Państwo plany na przyszłość?

Jako zarząd działamy na rzecz wspólnot mieszkaniowych czy też gminnych. Staramy się doskonalić świadczone usługi. W związku z tym, że przejęliśmy załogę po zakładzie budżetowym, nie musieliśmy tworzyć całej spółki od nowa. Dzięki temu możemy wykorzystać zdobyte doswiadczenia i eliminować ewentualne błedy.W związku z rozwojem zatrudniamy nowych pracowników – głównie z wykształceniem wyższym. Szkolimy także swoją kadrę pracowniczą. Prowadzimy szkolenia w zakresie ustaw, które dotyczą naszych podstawowych działań. Przygotowujemy je cyklicznie. Poza tym pomagamy młodym ludziom, którzy jako nasi pracownicy, pragną podnieść swoje kwalifikacje. Chcielibyśmy także poszerzyć nasze działania o nowe techniki sprzedaży. Na razie jednak jesteśmy na etapie zapoznawania się z nimi.

- Jako wałbrzyszanin jaką Pan widzi przyszłość dla miasta i jego mieszkańców?

Jako firma zarządzająca nieruchomościami popieramy projekt Prezydenta Miasta Wałbrzycha dotyczący rozwoju wykształcenia i stworzenia warunków na bazie nieruchomości, które będą do naszej dyspozycji. Chodzi nam głównie o przedstawienie uczelniom wyższym propozycji utworzenia w Wałbrzychu ich filii. Wówczas kształcenie naszej młodzieży nie kończyłoby się tylko na licencjacie, ale na miejscu mogliby zdobywać tytuł magistra. Są to jednak plany na kilka lat. Wykształcenie – to moim zdaniem jeden z etapów rozwoju. Kolejnym jest rozwój strefy ekonomicznej. Jak mi wiadomo są plany stworzenia około 10.000 miejsc pracy. Jednym z takich przykładów jest koncern Toyoty, który ma w Wałbrzychu swoją siedzibę. Japończycy nie należą do ludzi pochopnych w swych decyzjach. Skoro oni widzieli perspektywy rozwoju na naszym terenie, to my również powinniśmy dostrzec i wykorzystać możliwości jakie mamy. Pomijając strefę ekonomiczną weźmy też pod uwagę infrastrukturę. To są właśnie te działania, które są zapisane w planie miejskim pod postacią kolektoru – tworząc nowe inwestycje, zapewnimy tym samym nowe miejsca pracy.

- Dziękuję za rozmowę.